Off White Blog
ดัชนีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ระดับโลกไตรมาสที่ 4 ปี 2019 ของ UBS

ดัชนีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ระดับโลกไตรมาสที่ 4 ปี 2019 ของ UBS

มีนาคม 6, 2024

นิตยสารพาเลซ ภูมิใจที่มี Alexander Karolik Shlaen ผู้ก่อตั้ง Panache Management Pte Ltd ซึ่งตั้งอยู่ในสิงคโปร์ซึ่งมีส่วนร่วมในโครงการอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนด้านเทคโนโลยีเขียนความคิดของเขาเกี่ยวกับรายงานดัชนีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของ UBS 2019 ดัชนีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ระดับโลกของยูบีเอสที่ตีพิมพ์เมื่อต้นปีที่ผ่านมาทำให้เรามีหมายเหตุสั้น ๆ เกี่ยวกับสิงคโปร์โตเกียวและฮ่องกงซึ่งเป็นเมืองเดียวในเอเชียที่อยู่ในดัชนี ราคาโตเกียวปรับตัวสูงขึ้นในช่วง 4 ถึง 5 ปีที่ผ่านมาแม้ว่าจะมีตัวเลขประชากรติดลบของญี่ปุ่นซึ่งจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงในที่สุด การไหลบ่าเข้ามาของประชากรส่วนใหญ่ในโตเกียวนั้นเกิดจากชาวบ้านที่ละทิ้งเมืองเล็ก ๆ และย้ายไปที่ศูนย์กลางเศรษฐกิจขนาดใหญ่แห่งนี้

ความยืดหยุ่นของอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ยังคงอยู่

“ ดัชนีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ระดับโลกของยูบีเอสทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเป็นมุมมองระยะยาวและถูกออกแบบมาเพื่อติดตามความเสี่ยงของฟองสบู่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองทั่วโลก” - UBS


นอกจากนี้ผู้ซื้อต่างชาติมีความกระตือรือร้นในการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น แต่บางคนอาจสงสัยว่าพวกเขาจะขายอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาในอีกไม่กี่ปีเมื่อมองหาทางออก ไม่น่าเป็นไปได้ที่คนในท้องถิ่นจะซื้อและแน่นอนว่าพวกเขาจะไม่สามารถเติมเต็มช่องว่างที่จะถูกสร้างขึ้นแม้ว่าส่วนหนึ่งของนักลงทุนในปัจจุบันตัดสินใจขาย แม้ว่าคนส่วนใหญ่จะพบว่าญี่ปุ่นน่าสนใจมากขึ้นในฐานะสถานที่ท่องเที่ยวและสถานที่ตั้งเชิงกลยุทธ์จะเพลิดเพลินกับการเช่าที่ดีจากผลตอบแทนสไตล์ Airbnb

“ ในระดับโลกความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมีมากกว่าผลของอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง” Mark Haefele หัวหน้าเจ้าหน้าที่การลงทุนของ UBS Global Wealth Management กล่าว

ฮ่องกงมีดัชนีสูงเช่นนี้เสมอและมีคุณสมบัติเป็นบวกมาก แต่เรายังคงต้องเห็นการลดราคาใด ๆ ในเมืองที่เป็นที่ต้องการตลอดไปแม้กระทั่งเหตุการณ์ความไม่สงบทางสังคมที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนก็ไม่ส่งผลกระทบต่อราคาสตราโตสเฟียร์ หนึ่งควรสงสัยว่าการกำหนดราคาที่มี "ฟองสบู่" หรือเพียงแค่ผลของความต้องการที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่นี้ และไม่ต้องสงสัยเลยว่าชาวฮ่องกงจ่ายค่าบ้านอย่างสุดซึ้ง พวกเขาจะต้องทำงาน 22 ปีเพื่อซื้อแฟลตเดียวกันในเมืองของพวกเขาที่จะใช้เวลาสิงคโปร์เพียง 12 ปี


ข้อเท็จจริงของคนงานที่มีทักษะและวิธีการที่เขา / เธอจะต้องหาเลี้ยงชีพเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

ข้อเท็จจริงของคนงานที่มีทักษะและวิธีการที่เขา / เธอจะต้องหาเลี้ยงชีพเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

นั่นทำให้เราไปสิงคโปร์ ในบรรดา 24 เมืองทั่วโลกในดัชนีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ระดับโลกของยูบีเอสมีเพียงสี่แห่งเท่านั้นที่มีมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สินต่ำกว่าราคาในปี 2551 เมืองทั้งสี่นี้ ได้แก่ มิลานชิคาโกดูไบและสิงคโปร์ ยูบีเอสระบุว่าราคายุติธรรมสำหรับตลาดสิงคโปร์ แต่ผู้อ่านควรทราบว่าในขณะที่เมืองอื่น ๆ ที่ระบุไว้ในดัชนีถูกคำนวณตามความหมายกว้าง ๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ 80 เปอร์เซ็นต์ของตลาดอยู่ภายใต้รัฐบาล หน่วยงานควบคุมสิ่งที่เรียกว่าคณะกรรมการพัฒนาที่อยู่อาศัยหรือ HDB

ซึ่งหมายความว่าเพียงร้อยละ 20 ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์อยู่ในตลาดส่วนตัว ชาวสิงคโปร์ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของและอาศัยอยู่ใน HDB ในขณะที่ชาวสิงคโปร์ส่วนน้อยอาศัยอยู่ในคอนโดและที่ดิน คอนโดส่วนใหญ่เช่าแก่ชาวต่างชาติที่ถูก จำกัด โดยกฎระเบียบในการซื้อหรือเช่า HDB ดังนั้นการคำนวณจำนวนปีที่ใช้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์นั้นไม่ถูกต้องทั้งหมดเนื่องจากใช้เวลาน้อยกว่าปีที่ประชาชนในท้องถิ่นจะซื้อ HDB ที่ได้รับเงินอุดหนุน เมื่อพิจารณาถึงจุดเหล่านี้แล้วมันค่อนข้างชัดเจนว่าตลาดเอกชนในสิงคโปร์นั้นต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง สิงคโปร์กำลังพิสูจน์ตัวเองครั้งแล้วครั้งเล่าว่ามีราคาไม่แพงในระดับโลก แต่ราคาจะไม่เพิ่มขึ้นมากนักในไม่ช้าเนื่องจากมาตรการระบายความร้อนที่รุนแรง มาตรการเหล่านี้มีความรับผิดชอบที่จะนำราคาในตลาดเอกชนต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงของพวกเขาดังที่เราเห็นได้จากการเปรียบเทียบดัชนีนี้ นอกจากนี้ในขณะที่ราคาสิงคโปร์ลดลงในช่วง 10 ปีที่ผ่านมารายได้ของประชากรท้องถิ่นก็เพิ่มขึ้น ฉันประเมินความแข็งค่าของราคาอสังหาริมทรัพย์ในระยะกลางถึงระยะยาวอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ฉันกำลังคาดการณ์อัตราดอกเบี้ยที่จะอ่อนสำหรับปีที่จะมาซึ่งอาจเร่งการแข็งค่าของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ จำกัด และน่าสนใจนี้ อ่านเรื่องราวอื่น ๆ ของ Alex Shlaen ได้ที่นี่


คอลัมนิสต์ผู้ชำนาญการระดับสูง - Alexander Karolik-Shlaen

คอลัมนิสต์ผู้ชำนาญการระดับสูง - Alexander Karolik-Shlaen

เกี่ยวกับ Alexander Karolik Shlaen
Alexander Karolik Shlaen ผู้บริหาร MBA เป็นผู้ก่อตั้ง Panache Management Pte Ltd ในสิงคโปร์ซึ่งเป็นตัวแทนของ Aston Martin Interiors, Tonino Lamborghini Casa และสายงานออกแบบ Formitalia ในเอเชีย Panache Management มีส่วนร่วมในโครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และเทคโนโลยีรวมถึงการตกแต่งภายในและการออกแบบที่หรูหราสำหรับอสังหาริมทรัพย์สุดพิเศษเครื่องบินไอพ่นส่วนตัวและ superyachts Shlaen ปรากฏตัวในสื่อระดับภูมิภาคและระดับโลกหลายแห่งและได้เขียนคอลัมน์ Luxury Expert ของนิตยสารธุรกิจระดับภูมิภาคตั้งแต่ปี 2009 นอกจากนี้เขายังเป็นประธานคณะกรรมการตัดสินรางวัล Asia Property Awards และเป็นที่ต้องการเข้าร่วมฟอรั่มทางธุรกิจที่จัดขึ้นเป็นประจำ เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับ
PanacheManage.com

อีกความเข้าใจ: รายชื่อ Sotheby's International Realty ประเทศสิงคโปร์

เฮือนเหม่ย

Han Huan Mei, ผู้อำนวยการวิจัย, รายการ Sotheby's International Realty

ฟองสบู่ราคาเป็นที่รู้กันว่าจะเกิดขึ้นในขณะนี้และในตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ - สัญญาณของสิ่งนี้รวมถึงราคาที่อยู่อาศัยในอัตราที่เร็วกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้, อัตราดอกเบี้ยต่ำ, สินเชื่อจำนองที่มากเกินไป, สภาพคล่องสูง กองทุนแผนภูมิโดย UBS แสดงให้เห็นว่าฮ่องกง, มิวนิค, โตรอนโต, แวนคูเวอร์และอัมสเตอร์ดัมเป็นเมืองที่ติดอันดับห้าที่แพงที่สุดในปี 2018 เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ที่ปลายอีกด้านหนึ่งของเมืองชิคาโกได้รับการจัดอันดับเป็น 'undervalued' ในขณะที่มิลาน, สิงคโปร์และบอสตันได้รับการพิจารณาว่ามีมูลค่า "ค่อนข้าง" ตลาดที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์เป็นตลาดเสรีที่มีการควบคุมเนื่องจากรัฐบาลตรวจสอบอย่างใกล้ชิดและจะเข้าแทรกแซงเพื่อสร้างความมั่นคงและการเติบโตของราคาอย่างยั่งยืน การแทรกแซงมีความจำเป็นเพื่อรักษาราคาบ้านส่วนตัวให้อยู่ในระดับที่มั่นคงท่ามกลางสภาพคล่องสูงของกองทุนที่ลงทุนในระบบ สถานภาพด้านความปลอดภัยที่ยั่งยืนของสิงคโปร์ทำให้เป็นสถานที่ที่เหมาะสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ มาตรการระบายความร้อนเช่นการ จำกัด การจัดหาเงินทุนและการกำหนดอากรแสตมป์ที่สูงขึ้นนั้นประสบความสำเร็จอย่างเป็นธรรมในสิงคโปร์ แต่ไม่ใช่ในเมืองอื่นเช่นฮ่องกงและแวนคูเวอร์

“ สิงคโปร์ยังคงอยู่ในหมวดหมู่ที่ค่อนข้างมีมูลค่าค่อนข้างคงที่ในแง่ของความเสี่ยงด้านฟองสบู่ ตลาดที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์เป็นตลาดเสรีในสภาพแวดล้อมที่มีการควบคุมเนื่องจากรัฐบาลตรวจสอบอย่างใกล้ชิดและจะเข้าแทรกแซงเพื่อสร้างเสถียรภาพของตลาดและการเติบโตของราคาอย่างยั่งยืน การแทรกแซงมีความจำเป็นเพื่อรักษาราคาบ้านส่วนตัวให้อยู่ในระดับที่มั่นคงท่ามกลางสภาพคล่องสูงของกองทุนที่ลงทุนในระบบ สถานภาพด้านความปลอดภัยที่ยั่งยืนของสิงคโปร์ทำให้เป็นสถานที่ที่เหมาะสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ มาตรการระบายความร้อนเช่นการ จำกัด การจัดหาเงินทุนและการกำหนดอากรแสตมป์ที่สูงขึ้นนั้นประสบความสำเร็จอย่างเป็นธรรมในสิงคโปร์ แต่ไม่ใช่ในเมืองอื่นเช่นฮ่องกงและแวนคูเวอร์ เมื่อเปรียบเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงเกินไปอาจเผชิญกับความเสี่ยงที่เพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากเราเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจถดถอยเนื่องจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯกับจีนที่ยืดเยื้อและ Brexit ที่ไม่มีข้อตกลง” - Han Huan Mei, ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย, รายการ Sotheby's International Realty

การเติบโตของราคา UBS 2019

การเติบโตของราคา UBS 2019

เนื่องจากเราเผชิญกับภาวะถดถอยเนื่องจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯกับจีนและ Brexit ที่ไม่มีข้อตกลงมันจะยากกว่าที่จะแก้ไขตลาดที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงเกินไปเพื่อให้บ้านมีราคาไม่แพง

ชนิดบรรจุกล่อง: เกิดอะไรขึ้นใน APAC

ดัชนีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของ UBS Global Real Estate: คะแนนดัชนีฟองไม่ได้เพิ่มขึ้นในเมือง APAC ในช่วงสี่ไตรมาสที่ผ่านมา ในฮ่องกงโมเมนตัมได้ลดลงและราคาลดลงเล็กน้อยตั้งแต่กลางปี ​​2018 อย่างไรก็ตามแม้ว่าเมืองจะยังคงอยู่ในดินแดนที่มีความเสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่เนื่องจากราคาได้เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา แต่ก็ไม่มีการพลิกกลับของแนวโน้มพื้นฐาน ยังคงมีความผันผวนของราคาที่สูงขึ้นมีแนวโน้มในอีกไม่กี่ไตรมาสถัดไป ตรงกันข้ามตลาดที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์นั้นมีเสถียรภาพอย่างน่าทึ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การควบคุมด้านกฎระเบียบได้พิสูจน์แล้วว่ามีประสิทธิภาพและควบคุมการเติบโตของราคามากเกินไป ราคาจริงนั้นอยู่ในระดับเดียวกับในปี 2012 เช่นที่เมืองยังคงอยู่ในดินแดนที่มีมูลค่ายุติธรรม ในซิดนีย์เมืองที่อยู่ในอาณาเขตที่มีความเสี่ยงต่อการเกิดฟองเมื่อสองปีที่แล้วราคาตกต่ำ พวกเขาแก้ไขด้วยตัวเลขสองหลักภายในหนึ่งปีลดคะแนนดัชนีอย่างมีนัยสำคัญ กิจกรรมการซื้อจากต่างประเทศที่ลดลงและสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดมากขึ้นยังคงปิดความต้องการโดยรวม ในทางตรงกันข้ามราคาในโตเกียวปรับตัวสูงขึ้น 5% ต่อปีตั้งแต่ปี 2557 ซึ่งลดลงจากส่วนที่เหลือของประเทศ เป็นผลให้ตลาดได้เข้าร่วมกลุ่มของเมืองที่ไม่สามารถขายได้สูงและการประเมินมูลค่าได้เพิ่มขึ้น

บทความที่เกี่ยวข้อง