ดัชนีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ระดับโลกไตรมาสที่ 4 ปี 2019 ของ UBS
นิตยสารพาเลซ ภูมิใจที่มี Alexander Karolik Shlaen ผู้ก่อตั้ง Panache Management Pte Ltd ซึ่งตั้งอยู่ในสิงคโปร์ซึ่งมีส่วนร่วมในโครงการอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนด้านเทคโนโลยีเขียนความคิดของเขาเกี่ยวกับรายงานดัชนีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของ UBS 2019 ดัชนีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ระดับโลกของยูบีเอสที่ตีพิมพ์เมื่อต้นปีที่ผ่านมาทำให้เรามีหมายเหตุสั้น ๆ เกี่ยวกับสิงคโปร์โตเกียวและฮ่องกงซึ่งเป็นเมืองเดียวในเอเชียที่อยู่ในดัชนี ราคาโตเกียวปรับตัวสูงขึ้นในช่วง 4 ถึง 5 ปีที่ผ่านมาแม้ว่าจะมีตัวเลขประชากรติดลบของญี่ปุ่นซึ่งจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงในที่สุด การไหลบ่าเข้ามาของประชากรส่วนใหญ่ในโตเกียวนั้นเกิดจากชาวบ้านที่ละทิ้งเมืองเล็ก ๆ และย้ายไปที่ศูนย์กลางเศรษฐกิจขนาดใหญ่แห่งนี้
“ ดัชนีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ระดับโลกของยูบีเอสทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเป็นมุมมองระยะยาวและถูกออกแบบมาเพื่อติดตามความเสี่ยงของฟองสบู่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองทั่วโลก” - UBS
นอกจากนี้ผู้ซื้อต่างชาติมีความกระตือรือร้นในการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น แต่บางคนอาจสงสัยว่าพวกเขาจะขายอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาในอีกไม่กี่ปีเมื่อมองหาทางออก ไม่น่าเป็นไปได้ที่คนในท้องถิ่นจะซื้อและแน่นอนว่าพวกเขาจะไม่สามารถเติมเต็มช่องว่างที่จะถูกสร้างขึ้นแม้ว่าส่วนหนึ่งของนักลงทุนในปัจจุบันตัดสินใจขาย แม้ว่าคนส่วนใหญ่จะพบว่าญี่ปุ่นน่าสนใจมากขึ้นในฐานะสถานที่ท่องเที่ยวและสถานที่ตั้งเชิงกลยุทธ์จะเพลิดเพลินกับการเช่าที่ดีจากผลตอบแทนสไตล์ Airbnb
“ ในระดับโลกความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมีมากกว่าผลของอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง” Mark Haefele หัวหน้าเจ้าหน้าที่การลงทุนของ UBS Global Wealth Management กล่าว
ฮ่องกงมีดัชนีสูงเช่นนี้เสมอและมีคุณสมบัติเป็นบวกมาก แต่เรายังคงต้องเห็นการลดราคาใด ๆ ในเมืองที่เป็นที่ต้องการตลอดไปแม้กระทั่งเหตุการณ์ความไม่สงบทางสังคมที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนก็ไม่ส่งผลกระทบต่อราคาสตราโตสเฟียร์ หนึ่งควรสงสัยว่าการกำหนดราคาที่มี "ฟองสบู่" หรือเพียงแค่ผลของความต้องการที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่นี้ และไม่ต้องสงสัยเลยว่าชาวฮ่องกงจ่ายค่าบ้านอย่างสุดซึ้ง พวกเขาจะต้องทำงาน 22 ปีเพื่อซื้อแฟลตเดียวกันในเมืองของพวกเขาที่จะใช้เวลาสิงคโปร์เพียง 12 ปี
นั่นทำให้เราไปสิงคโปร์ ในบรรดา 24 เมืองทั่วโลกในดัชนีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ระดับโลกของยูบีเอสมีเพียงสี่แห่งเท่านั้นที่มีมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สินต่ำกว่าราคาในปี 2551 เมืองทั้งสี่นี้ ได้แก่ มิลานชิคาโกดูไบและสิงคโปร์ ยูบีเอสระบุว่าราคายุติธรรมสำหรับตลาดสิงคโปร์ แต่ผู้อ่านควรทราบว่าในขณะที่เมืองอื่น ๆ ที่ระบุไว้ในดัชนีถูกคำนวณตามความหมายกว้าง ๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ 80 เปอร์เซ็นต์ของตลาดอยู่ภายใต้รัฐบาล หน่วยงานควบคุมสิ่งที่เรียกว่าคณะกรรมการพัฒนาที่อยู่อาศัยหรือ HDB
ซึ่งหมายความว่าเพียงร้อยละ 20 ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์อยู่ในตลาดส่วนตัว ชาวสิงคโปร์ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของและอาศัยอยู่ใน HDB ในขณะที่ชาวสิงคโปร์ส่วนน้อยอาศัยอยู่ในคอนโดและที่ดิน คอนโดส่วนใหญ่เช่าแก่ชาวต่างชาติที่ถูก จำกัด โดยกฎระเบียบในการซื้อหรือเช่า HDB ดังนั้นการคำนวณจำนวนปีที่ใช้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์นั้นไม่ถูกต้องทั้งหมดเนื่องจากใช้เวลาน้อยกว่าปีที่ประชาชนในท้องถิ่นจะซื้อ HDB ที่ได้รับเงินอุดหนุน เมื่อพิจารณาถึงจุดเหล่านี้แล้วมันค่อนข้างชัดเจนว่าตลาดเอกชนในสิงคโปร์นั้นต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง สิงคโปร์กำลังพิสูจน์ตัวเองครั้งแล้วครั้งเล่าว่ามีราคาไม่แพงในระดับโลก แต่ราคาจะไม่เพิ่มขึ้นมากนักในไม่ช้าเนื่องจากมาตรการระบายความร้อนที่รุนแรง มาตรการเหล่านี้มีความรับผิดชอบที่จะนำราคาในตลาดเอกชนต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงของพวกเขาดังที่เราเห็นได้จากการเปรียบเทียบดัชนีนี้ นอกจากนี้ในขณะที่ราคาสิงคโปร์ลดลงในช่วง 10 ปีที่ผ่านมารายได้ของประชากรท้องถิ่นก็เพิ่มขึ้น ฉันประเมินความแข็งค่าของราคาอสังหาริมทรัพย์ในระยะกลางถึงระยะยาวอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ฉันกำลังคาดการณ์อัตราดอกเบี้ยที่จะอ่อนสำหรับปีที่จะมาซึ่งอาจเร่งการแข็งค่าของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ จำกัด และน่าสนใจนี้ อ่านเรื่องราวอื่น ๆ ของ Alex Shlaen ได้ที่นี่
เกี่ยวกับ Alexander Karolik Shlaen
Alexander Karolik Shlaen ผู้บริหาร MBA เป็นผู้ก่อตั้ง Panache Management Pte Ltd ในสิงคโปร์ซึ่งเป็นตัวแทนของ Aston Martin Interiors, Tonino Lamborghini Casa และสายงานออกแบบ Formitalia ในเอเชีย Panache Management มีส่วนร่วมในโครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และเทคโนโลยีรวมถึงการตกแต่งภายในและการออกแบบที่หรูหราสำหรับอสังหาริมทรัพย์สุดพิเศษเครื่องบินไอพ่นส่วนตัวและ superyachts Shlaen ปรากฏตัวในสื่อระดับภูมิภาคและระดับโลกหลายแห่งและได้เขียนคอลัมน์ Luxury Expert ของนิตยสารธุรกิจระดับภูมิภาคตั้งแต่ปี 2009 นอกจากนี้เขายังเป็นประธานคณะกรรมการตัดสินรางวัล Asia Property Awards และเป็นที่ต้องการเข้าร่วมฟอรั่มทางธุรกิจที่จัดขึ้นเป็นประจำ เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับ PanacheManage.com
อีกความเข้าใจ: รายชื่อ Sotheby's International Realty ประเทศสิงคโปร์
ฟองสบู่ราคาเป็นที่รู้กันว่าจะเกิดขึ้นในขณะนี้และในตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ - สัญญาณของสิ่งนี้รวมถึงราคาที่อยู่อาศัยในอัตราที่เร็วกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้, อัตราดอกเบี้ยต่ำ, สินเชื่อจำนองที่มากเกินไป, สภาพคล่องสูง กองทุนแผนภูมิโดย UBS แสดงให้เห็นว่าฮ่องกง, มิวนิค, โตรอนโต, แวนคูเวอร์และอัมสเตอร์ดัมเป็นเมืองที่ติดอันดับห้าที่แพงที่สุดในปี 2018 เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ที่ปลายอีกด้านหนึ่งของเมืองชิคาโกได้รับการจัดอันดับเป็น 'undervalued' ในขณะที่มิลาน, สิงคโปร์และบอสตันได้รับการพิจารณาว่ามีมูลค่า "ค่อนข้าง" ตลาดที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์เป็นตลาดเสรีที่มีการควบคุมเนื่องจากรัฐบาลตรวจสอบอย่างใกล้ชิดและจะเข้าแทรกแซงเพื่อสร้างความมั่นคงและการเติบโตของราคาอย่างยั่งยืน การแทรกแซงมีความจำเป็นเพื่อรักษาราคาบ้านส่วนตัวให้อยู่ในระดับที่มั่นคงท่ามกลางสภาพคล่องสูงของกองทุนที่ลงทุนในระบบ สถานภาพด้านความปลอดภัยที่ยั่งยืนของสิงคโปร์ทำให้เป็นสถานที่ที่เหมาะสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ มาตรการระบายความร้อนเช่นการ จำกัด การจัดหาเงินทุนและการกำหนดอากรแสตมป์ที่สูงขึ้นนั้นประสบความสำเร็จอย่างเป็นธรรมในสิงคโปร์ แต่ไม่ใช่ในเมืองอื่นเช่นฮ่องกงและแวนคูเวอร์
“ สิงคโปร์ยังคงอยู่ในหมวดหมู่ที่ค่อนข้างมีมูลค่าค่อนข้างคงที่ในแง่ของความเสี่ยงด้านฟองสบู่ ตลาดที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์เป็นตลาดเสรีในสภาพแวดล้อมที่มีการควบคุมเนื่องจากรัฐบาลตรวจสอบอย่างใกล้ชิดและจะเข้าแทรกแซงเพื่อสร้างเสถียรภาพของตลาดและการเติบโตของราคาอย่างยั่งยืน การแทรกแซงมีความจำเป็นเพื่อรักษาราคาบ้านส่วนตัวให้อยู่ในระดับที่มั่นคงท่ามกลางสภาพคล่องสูงของกองทุนที่ลงทุนในระบบ สถานภาพด้านความปลอดภัยที่ยั่งยืนของสิงคโปร์ทำให้เป็นสถานที่ที่เหมาะสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ มาตรการระบายความร้อนเช่นการ จำกัด การจัดหาเงินทุนและการกำหนดอากรแสตมป์ที่สูงขึ้นนั้นประสบความสำเร็จอย่างเป็นธรรมในสิงคโปร์ แต่ไม่ใช่ในเมืองอื่นเช่นฮ่องกงและแวนคูเวอร์ เมื่อเปรียบเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงเกินไปอาจเผชิญกับความเสี่ยงที่เพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากเราเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจถดถอยเนื่องจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯกับจีนที่ยืดเยื้อและ Brexit ที่ไม่มีข้อตกลง” - Han Huan Mei, ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย, รายการ Sotheby's International Realty
เนื่องจากเราเผชิญกับภาวะถดถอยเนื่องจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯกับจีนและ Brexit ที่ไม่มีข้อตกลงมันจะยากกว่าที่จะแก้ไขตลาดที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงเกินไปเพื่อให้บ้านมีราคาไม่แพง
ชนิดบรรจุกล่อง: เกิดอะไรขึ้นใน APAC
ดัชนีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของ UBS Global Real Estate: คะแนนดัชนีฟองไม่ได้เพิ่มขึ้นในเมือง APAC ในช่วงสี่ไตรมาสที่ผ่านมา ในฮ่องกงโมเมนตัมได้ลดลงและราคาลดลงเล็กน้อยตั้งแต่กลางปี 2018 อย่างไรก็ตามแม้ว่าเมืองจะยังคงอยู่ในดินแดนที่มีความเสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่เนื่องจากราคาได้เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา แต่ก็ไม่มีการพลิกกลับของแนวโน้มพื้นฐาน ยังคงมีความผันผวนของราคาที่สูงขึ้นมีแนวโน้มในอีกไม่กี่ไตรมาสถัดไป ตรงกันข้ามตลาดที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์นั้นมีเสถียรภาพอย่างน่าทึ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การควบคุมด้านกฎระเบียบได้พิสูจน์แล้วว่ามีประสิทธิภาพและควบคุมการเติบโตของราคามากเกินไป ราคาจริงนั้นอยู่ในระดับเดียวกับในปี 2012 เช่นที่เมืองยังคงอยู่ในดินแดนที่มีมูลค่ายุติธรรม ในซิดนีย์เมืองที่อยู่ในอาณาเขตที่มีความเสี่ยงต่อการเกิดฟองเมื่อสองปีที่แล้วราคาตกต่ำ พวกเขาแก้ไขด้วยตัวเลขสองหลักภายในหนึ่งปีลดคะแนนดัชนีอย่างมีนัยสำคัญ กิจกรรมการซื้อจากต่างประเทศที่ลดลงและสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดมากขึ้นยังคงปิดความต้องการโดยรวม ในทางตรงกันข้ามราคาในโตเกียวปรับตัวสูงขึ้น 5% ต่อปีตั้งแต่ปี 2557 ซึ่งลดลงจากส่วนที่เหลือของประเทศ เป็นผลให้ตลาดได้เข้าร่วมกลุ่มของเมืองที่ไม่สามารถขายได้สูงและการประเมินมูลค่าได้เพิ่มขึ้น