ผล Brexit: อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอน

ในชั่วโมงและวันหลังจากการลงประชามติในสหราชอาณาจักรซึ่ง 51.9% ของผู้ลงคะแนนเลือกที่จะออกจากสหภาพยุโรปประเทศส่วนใหญ่มองด้วยความตกใจ การรณรงค์ครั้งนี้เป็นเรื่องที่ขมขื่นและเกี่ยวกับอวัยวะภายในได้รับแรงหนุนจากยุทโธปกรณ์เกี่ยวกับการเข้าเมืองของอังกฤษเศรษฐกิจและชนชั้นสูงในระบบราชการ แต่หลายคนในอังกฤษและต่างประเทศไม่ได้คาดหวังว่าการโหวตออกจะเหนือกว่า

ในขณะที่โลกกำลังต่อสู้กับผลลัพธ์ตลาดต่าง ๆ ก็มีปฏิกิริยาต่อระดับที่มองไม่เห็นตั้งแต่เกิดวิกฤตการณ์ทางการเงิน เงินปอนด์ลดลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2528 หุ้นในเอเชียร่วงลงและมีข่าวออกมาไม่กี่วันต่อมาว่า Standard & Poor's ได้ทำลายการจัดอันดับเครดิตของสามในสหราชอาณาจักร การลงคะแนนเสียงได้ทำให้ประเทศชาติสำหรับการเจรจาการหย่าร้างที่ขมขื่นไปข้างหน้าและเนื่องจากไม่มีแบบอย่างสำหรับประเทศที่ออกจากบล็อกการค้าของสหภาพยุโรป 28 ประเทศสมาชิกความไม่แน่นอนขึ้นอยู่กับวิธีการที่สหราชอาณาจักรจะเจรจาตำแหน่งใหม่ภายในการเมือง ภูมิทัศน์ทางเศรษฐกิจ

เซาท์คีย์พลาซ่า

ความไม่แน่นอนนี้ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในลอนดอนที่ผู้ซื้อบางรายได้ถอนตัวออกจากการซื้อซึ่งเกี่ยวข้องกับอนาคตของเมือง กระทรวงการคลังของอังกฤษเตือนก่อนการลงคะแนนเสียงว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลง 18% หากประเทศลงคะแนนให้ Howard Archer หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จากยุโรปและสหราชอาณาจักรที่ IHS Economics กล่าวว่ากิจกรรมตลาดที่อยู่อาศัยและราคาอยู่ที่“ มีความเสี่ยงสูงมากต่อการชะลอตัวของเศรษฐกิจสหรัฐฯ เขาคาดการณ์ว่าราคาบ้านอาจลดลง 5% ในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 และอีก 5% ในปี 2560

“ การลงมติเห็นชอบ Brexit จะสร้างช่วงเวลาของความไม่แน่นอนในตลาดที่อยู่อาศัยที่สำคัญในลอนดอน” Liam Bailey หัวหน้าฝ่ายวิจัยระดับโลกของไนท์แฟรงค์ในลอนดอนกล่าว “ ความต้องการบางอย่างโดยเฉพาะอย่างยิ่งจากนักลงทุนจะล่าช้าและในบางกรณีเปลี่ยนเส้นทาง”

ระเบียงบนชั้น South Quay Plaza Resident

Brexit นำเสนอความไม่แน่นอนที่เกิดขึ้นใหม่หลังจากมีเหตุการณ์ที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนชะลอตัวลง จากปี 2009 ถึงปี 2014 ลอนดอนได้สร้างหัวข้อข่าวใหม่เกี่ยวกับยอดขายคฤหาสน์สุดล้ำสำหรับผู้ซื้อที่ร่ำรวยจากรัสเซียตะวันออกกลางและเอเชียโดยส่วนใหญ่อยู่ในย่านใจกลางเมืองที่เรียกว่า 'ไปรษณีย์ทอง' ซึ่งรวมถึง Belgravia , Knightsbridge, Kensington, Mayfair และ Holland Park อย่างไรก็ตามตั้งแต่ปี 2014 ตลาดได้ชะลอตัว

ลมบางส่วนได้มาในรูปของภาษี อัตราอากรแสตมป์ใหม่ที่เปิดตัวในเดือนธันวาคม 2557 มีค่าใช้จ่าย 10% สำหรับทรัพย์สินที่มีมูลค่ามากกว่า 925,000 ปอนด์ ($ 1.3 ล้าน) และ 12% สำหรับผู้ที่มีมากกว่า 1.5 ล้านปอนด์ (2.5 ล้านเหรียญ) เมื่อเดือนเมษายนปีนี้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองและอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้อต้องเผชิญกับภาษีอีก คิดค่าอากรแสตมป์ 3% เพื่อเพิ่มระดับระหว่างนักลงทุนและผู้ซื้อครั้งแรก

ผลกระทบของอัตราอากรแสตมป์ใหม่ได้เกิดขึ้นแล้วในตลาดโดยมีธุรกรรมน้อยลงในช่วงบวก 2 ล้านดอลลาร์ จากนั้นแคมเปญ Brexit ให้ผู้ซื้อและผู้ขายหยุดต่อไป “ ผู้ซื้อและผู้ขายเลื่อนการตัดสินใจออกไปเนื่องจากมีแนวโน้มว่าจะเข้าสู่ดินแดนทางเศรษฐกิจและการเมืองที่ไม่มีใบอนุญาต” ทอมบิลหัวหน้าฝ่ายวิจัยที่อยู่อาศัยในลอนดอนของไนท์แฟรงค์กล่าว ตามข้อมูลของ Knight Frank ความต้องการยังคงอยู่ในระดับต่ำในเดือนพฤษภาคม 2016 แม้จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาขอลดลง 10% หรือมากกว่า

มุมมอง South Quay Plaza

ในเมืองที่ดึงดูดการลงทุนจำนวนมากจากตลาดต่างประเทศความวุ่นวายทางการเมืองในท้องถิ่นเป็นเพียงส่วนหนึ่งของปริศนา ในช่วงปีที่ผ่านมานักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ในอังกฤษได้รับผลกระทบจากความล้มเหลวของตนเอง: ราคาน้ำมันที่ต่ำในตะวันออกกลาง, ปัญหาค่าเงินในรัสเซีย, ภาวะถดถอยในบราซิลและความวุ่นวายในตลาดหุ้นในประเทศจีน ธุรกรรมระดับสูง ในปี 2014 นักลงทุน Mideast คิดเป็น 15% ของผู้ซื้อที่อยู่ใจกลางกรุงลอนดอน ในปี 2015 พวกเขาทำขึ้น 4%

ตามที่โยลันด์บาร์นส์หัวหน้าฝ่ายวิจัยโลกที่ซาวิลส์แคมเปญ Brexit กลายเป็นข้อแก้ตัวที่สะดวกสบายสำหรับการชะลอตัวของตลาดที่เกิดขึ้นแล้ว ตัวเลข Savills แสดงราคาในใจกลางกรุงลอนดอนที่สำคัญลดลง 6% ในปี 2015 และปริมาณการซื้อขายลดลงมากถึง 40% “ Brexit เป็นข้อแก้ตัวที่ดีมากสำหรับคนที่จะไม่ทำอะไรในตลาดที่ผู้คนจะไม่ทำอะไรเลย” บาร์นส์กล่าว

อย่างไรก็ตามผลการลงประชามติที่ไม่คาดคิดได้เพิ่มอีกสิ่งกีดขวางมากขึ้นในตลาดที่ยังคงปรับตัวเพื่อประทับตราหน้าที่และปัจจัยทางการเมืองระดับโลก “ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของลอนดอนจะได้รับประโยชน์จากสิ่งที่ดูเหมือนไม่น่าจะเกิดขึ้นในระยะเวลาอันใกล้นี้นั่นคือหกเดือนที่ปราศจากสถานการณ์” Tom Bill ของไนท์แฟรงค์กล่าว

สำหรับนักลงทุนต่างชาติอย่างไรก็ตามความวุ่นวายในปัจจุบันแสดงให้เห็นถึงโอกาส ผู้ซื้อจะได้รับมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนอันเป็นผลมาจากการอ่อนค่าลงของเงินปอนด์ Peter Wetherell นายหน้าซื้อขายของ Mayfair กล่าว “ สำหรับผู้ซื้อในต่างประเทศมูลค่าของเงินปอนด์ที่ลดลงอย่างมากและน่าทึ่งนี้จะช่วยชดเชยอากรแสตมป์และการปรับภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพและจะทำให้อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของลอนดอนเป็นการลงทุนที่มีกำไรสำหรับนักลงทุนต่างชาติ

ดูจาก One Tower Bridge - ห้องนอนใหญ่

สำหรับหลายคนที่เชื่อในความยืดหยุ่นในระยะยาวของลอนดอนการหยุดชะงักของตลาดในปัจจุบันจะไม่เปลี่ยนความน่าดึงดูดโดยรวมของเมืองโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการอนุรักษ์ความมั่งคั่ง การวิจัยจากไนท์แฟรงค์แสดงให้เห็นว่าในช่วงทศวรรษที่ผ่านมาเมืองมีจำนวนบุคคลที่มีรายได้สูงจากตลาดเกิดใหม่ (114,000) มากกว่าสหรัฐอเมริกาและออสเตรเลียรวมกันกว่า 42,000 และ 22,000 คนตามลำดับ นักลงทุนมาจากความปลอดภัยของเมืองโรงเรียนที่ดีสภาพแวดล้อมสีเขียวและเขตเวลากลางปัจจัยที่ไม่น่าจะเปลี่ยนแปลงเนื่องจากการลงคะแนนเสียงของ Brexit

เมืองนี้ยังลงทุนอย่างแข็งขันในอนาคต ภาพรวมที่กว้างขึ้นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเผยให้เห็นว่าในขณะที่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ของ Prime Central London ได้ลดลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่ก็มีความสนใจอย่างมากในลอนดอนที่ซึ่งแผนการฟื้นฟูและการเชื่อมต่อและโครงการโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ การดำรงชีวิต.

“ เมื่อรหัสไปรษณีย์ทองคำของลอนดอนกลายเป็นราคาที่ไม่แพงหลังจากเกิดวิกฤตการณ์ทางการเงินผู้ซื้อจึงมองหาคุณค่าที่ดียิ่งขึ้นไปอีก” Tom Tom กล่าว แม้ว่าพวกเขากำลังมองหามูลค่าที่ดีกว่าพวกเขายังต้องการ“ ข้อกำหนดและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีที่สุดในระดับเดียวกัน” และนั่นหมายความว่ามีการมุ่งเน้นไปที่คุณภาพของโครงร่างมากกว่าที่จะต้องการในพื้นที่เฉพาะ

นักพัฒนาได้ปรับเปลี่ยนความต้องการนี้และยกระดับคุณภาพโดยรวมของการพัฒนาที่สร้างขึ้นใหม่ซึ่งรวมแพคเกจสิ่งอำนวยความสะดวกบริการเชิงพาณิชย์และองค์ประกอบทางวัฒนธรรมมากขึ้น ในขณะที่การทดลองในวิถีชีวิตและการสร้างสถานที่เป็นเรื่องธรรมดาในเมืองเช่นไมอามีฮ่องกงหรือสิงคโปร์ แต่การทดลองเหล่านี้เป็นปรากฏการณ์ที่ค่อนข้างใหม่ในลอนดอน

Southbank ซึ่งเป็นหนึ่งในพื้นที่แรกที่ได้รับการฟื้นฟูไม่เคยอยู่บนแผนที่สำหรับนักลงทุนที่ร่ำรวย แต่เคยมีอัตราการเติบโตที่รวดเร็วกว่าเมื่อเทียบกับย่านที่อยู่อาศัยชั้นนำอื่น ๆ และทำหน้าที่เป็นตัวอย่างของตลาดใหม่ ๆ

ภายนอกอาคาร One Tower Bridge

นอกเหนือจาก The Shard (อาคารที่สูงที่สุดในยุโรปตะวันตก) พื้นที่แห่งนี้เป็นที่ตั้งของ More London, วางแผนโดย Foster + Partners และ One Tower Bridge โครงการจาก Berkeley Homes ที่รวมเอาบ้านพักหรูหรากับร้านค้าร้านอาหารทางเดินเท้า ทางเดินและสวนริมแม่น้ำที่มีชีวิตชีวา นอกเหนือจากการเสนอทางวัฒนธรรมแล้ว The Ivy ซึ่งเป็นบราสเซอรี่ยอดนิยมในลอนดอนเพิ่งประกาศแผนการเปิดที่ตั้งที่ชั้นล่างที่ One Tower Bridge และ The Theatre London จะครอบครองโรงละครจมขนาด 900 ที่นั่งในไม่ช้า โครงการนี้ได้รวมพื้นที่สำคัญสำหรับการใช้ชีวิตกลางแจ้งรวมถึงความแปลกใหม่สำหรับลอนดอน “ สิ่งที่พิเศษจริงๆเกี่ยวกับโครงการนี้คือปริมาณของระเบียงแบบไดนามิกและพื้นที่หลังคาพร้อมด้วยห้องครัวกลางแจ้งอ่างน้ำร้อนและศาลา” Murray Levinson หุ้นส่วนของ Squire & Partners ผู้ออกแบบโครงการกล่าว

จากด้านบนของ Tower Penthouse ซึ่งมาพร้อมกับระเบียงดาดฟ้าและอ่างน้ำร้อนคุณสามารถมองเห็นแม่น้ำเทมส์ไปยังเมืองลอนดอนสะพาน Tower Tower หอคอยแห่งลอนดอนและที่อื่น ๆ อาคารแนวราบตั้งอยู่หันหน้าไปทางแม่น้ำมีประตูกระจกบานเลื่อนที่เปิดออกสู่ระเบียงกว้างพร้อมวิวศาลาและสะพาน Tower Bridge มุมมองเป็นจุดขายที่แข็งแกร่งของโครงการซึ่งปัจจุบันมียอดขาย 90% คุณภาพของการก่อสร้าง (การตกแต่งภายในประกอบด้วยไม้ในมือ, โต๊ะหินอ่อนขัดมัน, เครื่องใช้ Miele และระบบอัตโนมัติภายในบ้าน) ได้รับการดึงดูดเช่นเดียวกับแพ็คเกจสิ่งอำนวยความสะดวก: บริการเจ้าหน้าที่อำนวยความสะดวกตลอด 24 ชั่วโมงจาก Harrods Estates, ห้องออกกำลังกาย, สปาและสระว่ายน้ำในร่ม รวมอยู่ด้วย ยังคงอยู่ประมาณ 23 ยูนิตรวมถึงเพนต์เฮาส์ที่เลือก เหล่านี้มีราคาประมาณ $ 3,900 ต่อตารางฟุต

แนวคิดการใช้งานแบบผสมยังเพิ่มจำนวนขึ้นในกรุงลอนดอนด้วยโครงการต่าง ๆ เช่น Nine Elms ที่กำหนดให้มีบ้านใหม่ 20,000 หลังและทางตะวันตกต่อไป White White ซึ่งเป็นที่ตั้งของการยกเครื่องมูลค่า 10 พันล้านดอลลาร์เพื่อเปลี่ยนพื้นที่จากทั้งหมด ภูมิทัศน์ทางการค้าส่วนใหญ่เป็นย่านที่มีชีวิตชีวาด้วยบ้านใหม่ 5,000 ร้านค้าและศูนย์กลางสำนักงานสำหรับ บริษัท ที่เกี่ยวข้องกับสื่อ เป็นส่วนหนึ่งของการฟื้นฟูสแตนโฮปผู้พัฒนาลอนดอนกำลังแปลงสำนักงานใหญ่ในอดีตของบีบีซีไปเป็นที่พักอาศัยที่หรูหรา

ไปทางทิศตะวันออกหอคอยสูงยังทวีคูณในเมืองที่ครั้งหนึ่งเคยถูกกำหนดโดยวิถีชีวิตแบบเมืองในระดับต่ำ ที่ Canary Wharf, Herzog & de Meuron ได้ออกแบบหอคอยใหม่ที่มีชื่อเล่นว่า Pin กลิ้งเนื่องจากมีรูปทรงกระบอกสูงและ Foster + Partners ได้ออกแบบ South Quay Plaza ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยที่สูงที่สุดในสหภาพยุโรป

One Tower Bridge Triplex Terrace View

ในอดีตเคยเป็นท่าเรือที่พลุกพล่านและเมื่อไม่นานมานี้เป็นที่ตั้งของย่านธุรกิจการเงินที่กำลังขยายตัว Canary Wharf ก็กลายเป็นสถานที่ที่อยากอยู่มากขึ้นเรื่อย ๆ ความคาดหวังสำหรับการเติบโตในอนาคตได้รับการหนุนจากการมาถึงของสาย Crossrail ใหม่ซึ่งมีกำหนดจะเปิดในปี 2561 ซึ่งจะช่วยลดเวลาในการเดินทางสู่ใจกลางกรุงลอนดอนอย่างมีนัยสำคัญ วันนี้พื้นที่ยังคงรู้สึกเป็นส่วนใหญ่ของ บริษัท แต่นักพัฒนาตั้งใจที่จะผสมผสานโปรแกรมที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ด้วยการเชื่อมต่อที่เพิ่มขึ้นเมื่อชุมชนเติบโตขึ้น

“ Canary Wharf มีการใช้งานแบบผสมมากขึ้นและจะเติบโตเป็นประชากร 200,000 คน” Harry Lewis ผู้อำนวยการบริหารของ Berkeley Homes ผู้ซึ่งกำลังพัฒนา South Quay Plaza กล่าว “ อัตราผลตอบแทนจากการเช่าสูงกว่าที่นี่และการมาถึงของ Crossrail จะเป็นผู้เปลี่ยนเกม”

South Quay Plaza ตั้งอยู่ริมน้ำตรงข้าม CBD และแม้ว่าอาคารที่อยู่ติดกันหลายแห่งจะถูกสร้างขึ้นตรงขอบของชายฝั่ง Grant Brooker หัวหน้าสตูดิโอที่ Foster + Partners ต้องการที่จะเข้าใกล้ไซต์ที่แตกต่างกัน“ เป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องปล่อยให้แสงสว่างผ่านพ้นไป” เขากล่าวและอธิบายว่าด้วยการเอียงหอคอยรูปทรงลูกบาศก์ซึ่งมีรอยเท้าเล็ก ๆ (64% ของพื้นที่จะไม่ได้รับการพัฒนา) เขาสามารถสร้างความเสี่ยงได้อีกมากมาย “ อาคารไม่มีด้านหลัง” เขากล่าว “ ทุกยูนิตมีด้านหน้าที่ยอดเยี่ยม”

ทีมงานของ Brooker ยังใช้ประสบการณ์ในการออกแบบอาคารในระดับสากลเพื่อสร้างโปรแกรมสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครอบคลุมซึ่งมีเฮลท์คลับสปาและสระว่ายน้ำยาว 20 เมตรและคลับเลานจ์สำหรับผู้อยู่อาศัยซึ่งครอบคลุมพื้นที่ทั้งหมด 56 ชั้นรวมถึงบาร์ห้องฉายภาพยนตร์ ระเบียงขนาดใหญ่ “ ประเภทของสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นสำหรับอาคารในการทำงานจริงๆนั้นขาดหายไปในการพัฒนาก่อนหน้านี้ในลอนดอน” Brooker กล่าว

South Quay Plaza กำหนดไว้สำหรับการประกอบอาชีพที่เริ่มต้นในปี 2563 ประกอบด้วย 888 ยูนิตในอาคารสูง 36 ชั้นและ 68 ชั้นตั้งแต่สตูดิโอไปจนถึงบ้านพักสามห้องนอนและเพนต์เฮาส์ จนถึงปัจจุบัน Berkeley Homes ได้เปิดตัว 350 ยูนิตด้วยราคาเริ่มต้นที่ $ 990,000 จนถึงปัจจุบันมีหน่วยขายเหล่านี้ครึ่งหนึ่งและความต้องการจากเอเชียนั้นแข็งแกร่ง: 50% ของผู้ซื้อต่างประเทศมาจากประเทศจีน

Adam Challis หัวหน้าฝ่ายวิจัยที่อยู่อาศัยของ Jones Lang LaSalle กล่าวว่าโครงการฟื้นฟูเช่น Canary Wharf ได้รับความนิยมจากผู้ซื้อชาวเอเชียโดยเฉพาะเพราะพวกเขาเข้าใจศักยภาพการลงทุนระยะยาว “ พวกเขาเข้าใจเพราะพวกเขาเห็นว่ามันเกิดขึ้นในประเทศของตนเอง” เขากล่าว Challis ได้กล่าวถึงการเปลี่ยนแปลงทัศนคติโดยรวมของผู้ซื้อในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาซึ่งนักลงทุนกำลังมองไปที่ยาวมองอย่างรอบคอบเกี่ยวกับโครงการแผนงานและย่านที่อยู่อาศัยรวมถึงการตัดสินใจลงทุนในลอนดอนโดยรวม

เวลาจะบอกว่าสหราชอาณาจักรจัดการเจรจาต่อรองออกจากสหภาพยุโรปได้อย่างไรและลอนดอนจัดงานแสดงสินค้าอันเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงอย่างไร ส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับผลกระทบที่ยั่งยืนของ Brexit สำหรับธุรกิจของอังกฤษโดยเฉพาะในภาคการเงินขนาดใหญ่ของประเทศ ก่อนการลงประชามติประชากรของกรุงลอนดอนคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 100,000 คนต่อปีในทศวรรษหน้าและอุปทานที่อยู่อาศัยยังคงชะลอตัว สำหรับผู้ที่เชื่อในอนาคตของเมืองและมีศักยภาพในการเติบโตอย่างต่อเนื่องตอนนี้อาจเป็นเวลาที่เหมาะสมสำหรับการกระโดด

บทความนี้ถูกตีพิมพ์ครั้งแรกในนิตยสารพาเลซ